居住用財産を譲渡した場合の税制上の特典について-その1

確定申告の時期ですので、今回も個人所得税に関する取扱いより、「居住用財産を譲渡した場合の税制上の特典」について、ご紹介させていただきます。

居住用財産については、その方の生活の拠点でもあることから、その取得、譲渡に際して様々な税制上の特典が認められています。今回と次回は「譲渡」の場合の特典についてご紹介させていただき、続いて「取得」の場合の特典についてご紹介させていただきます。

まずは、土地建物等の譲渡があった場合の所得税の一般的な取扱いについて整理します。土地建物等の譲渡については分離課税として取扱われ、事業所得や給与所得等とは別個に税額の計算が行われます。

譲渡所得に関する一般的な取扱い

土地建物等の譲渡に係る税額は、以下の計算式により算出されます。

譲渡所得に係る税額={譲渡対価△(譲渡資産の取得費(注1)+譲渡費用)△特別控除額(注2)}×税率(注3)

(注1)譲渡資産の取得費・・・当該資産の取得に要した金額から譲渡時までの減価償却費(事業の用に供していなくても一定の減価が可能)を控除した金額

(注2)特別控除額・・・特例の要件を満たすもののみ控除可能。通常の譲渡では特別控除なし。

(注3)税率・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの(長期譲渡所得)と、5年以下のもの(短期譲渡所得)に区分し、それぞれ以下の税率により課税

  長期譲渡所得・・・所得税15.315%(復興特別所得税含む)、住民税5%

  短期譲渡所得・・・所得税30.63%(復興特別所得税含む)、住民税9%

土地建物等の譲渡により譲渡損が生じた場合、同一年中に他の土地建物等の譲渡による譲渡益が生じた場合には、当該譲渡益との通算は可能ですが、なお通算しきれなかった損失の金額があったとしても、他の事業所得や給与所得等との損益通算はできません。

居住用財産の譲渡により譲渡益が生じた場合の特例

1.居住用財産を譲渡した場合の特別控除(3,000万円特別控除)

居住用財産の譲渡により譲渡益が生じた場合、3,000万円の特別控除が認められています。生活の本拠として使用されてさえいれば、所有期間に関する要件はありません。ただし、譲渡先が親族となる場合、建物を取り壊した後に土地のみを譲渡する場合、居住しなくなった後一定期間の間に譲渡する場合等には適用が制限されることがありますので、注意が必要となります。

数年前に購入した居住用財産を譲渡する場合において多額の譲渡益を計上するケースはあまり考えにくいところですが、相続により取得した後住み続けた家を譲渡する場合、その取得価額は亡くなられた被相続人が購入された価額を引き継ぐこととなりますので、譲渡益が多額となる可能性があります。その場合は、この規定の適用が有効となります。

なお、前年または前々年に譲渡した別の居住用財産について、①既にこの規定の適用を受けている場合、後述する②「特定の居住用財産の買換え(交換)の特例」、③「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」、④「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の適用を受けている場合は、この規定の適用を受けることはできません。譲渡した年において、②「特定の居住用財産の買換え(交換)の特例」との併用もできません。

また、新たに購入した居住用財産について住宅ローン控除の適用を受ける場合についても、併用防止の措置が採られていますので、注意が必要となります。

2.被相続人の居住用財産を譲渡した場合の特別控除(3,000万円特別控除)

相続または遺贈により、被相続人が居住の用に供していた家屋およびその敷地等を取得した個人が、平成28年4月1日から令和5年3月31日までにその家屋または敷地等を譲渡した場合、上記居住用財産の譲渡に該当するものとみなされ、3,000万円の特別控除が認められます。

敷地の単独譲渡であっても、一定の要件を満たす場合には、この規定の適用が可能です。したがって、遠方にて1人でお住まいだった父または母がお亡くなりになり、その家屋および敷地を相続したものの住む予定もない場合、家屋を取り壊して譲渡してしまうケースがありますが、その場合にもこの規定は有効となります。

以下、家屋と敷地の譲渡、家屋取り壊し後の敷地の単独譲渡に分けて、要件を記載させていただきます。

被相続人居住用家屋とともにその敷地等を譲渡する場合
  1. 相続開始後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にされた譲渡であること
  2. 譲渡対価の額が1億円を超えないこと
  3. 譲渡した家屋が①昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、②区分所有登記された家屋でなく、かつ、③相続開始の直前において、その被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  4. 譲渡した家屋が、相続時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
  5. 譲渡した家屋が、譲渡時において、地震に対する安全性に係る規定または基準として一定のものに該当するものであること
被相続人居住用家屋を取り壊してその敷地のみを譲渡する場合
  1. 相続開始後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にされた譲渡であること
  2. 譲渡対価の額が1億円を超えないこと
  3. 相続により取得した家屋が①昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、②区分所有登記された家屋でなく、かつ、③相続開始の直前において、その被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  4. 相続により取得した家屋が、相続時から取り壊し等の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
  5. 譲渡した土地が、家屋の取り壊し等の時から譲渡時まで、建物または構築物の敷地に用に供されていたことがないこと

上記のとおり、対象となる家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものとなりますので、相当築年数を経過したものとなります。家屋と敷地を同時に譲渡する場合は、家屋について耐震リフォーム等の対応が要件とされ、敷地の単独譲渡の場合は、家屋の取り壊しが要件とされます。相続時以降、何の用途にも供されていない、いわゆる空き家であったことも要件とされます。

また、本規定は、空き家対策を目的としているため、区分所有登記された家屋は対象となりません。したがって、マンションは対象外となります。

本規定の適用にあたっては、被相続人が居住用として使用していたことを証明するため、市区町村長より交付を受けた「確認書」を確定申告書に添付する必要があります。まずは所定の書類を添付したうえで「確認申請書」を市区長村に提出する必要がありますが、「確認書」の交付まで時間を要することとなりますので、要件を満たす場合には、早めに市区町村への手続きが必要となります。

3.居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

譲渡した居住用財産が、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産である場合、譲渡所得金額のうち6,000万円に達するまでの金額については、所得税10.21%、住民税4%という軽減税率が適用されます。

本規定は、上記3,000万円特別控除との併用が可能となりますので、譲渡益から3,000万円を控除した後の長期譲渡所得金額に対して本軽減税率が適用されることとなります。

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